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　　當(dāng)前，眾多房企紛紛加快轉(zhuǎn)型，布局旅游地產(chǎn)市場，但也存在旅游與地產(chǎn)結(jié)合還不夠緊密的現(xiàn)象。有些房企以旅游地產(chǎn)之名開發(fā)房地產(chǎn)，存在“圈地”之嫌。此外，雖然旅游地產(chǎn)項(xiàng)目一般前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期冗長，對房企的資金實(shí)力和運(yùn)作能力也是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。
　　房企積極布局旅游地產(chǎn)在樓市調(diào)控政策從嚴(yán)及地產(chǎn)開發(fā)利潤低迷的背景下，文化旅游地產(chǎn)再掀熱潮。
　　恒大將旅游視為未來四大支柱板塊之一。?；◢u熱銷之后，恒大集團(tuán)斥資500億元打造北京恒大文化旅游城。恒大開展的“童世界計(jì)劃”，已在江蘇、貴州等地簽下了6個(gè)項(xiàng)目，對外宣稱投資總規(guī)模數(shù)千億元。近日，恒大旗下嘉凱城實(shí)現(xiàn)對武漢巴登城項(xiàng)目100%控股。這一萬畝大盤定位為“以溫泉休閑生活方式為核心”，是嘉凱城最龐大的旅游項(xiàng)目。
　　7月19日，富力地產(chǎn)以199.06億元的價(jià)格購得萬達(dá)77個(gè)酒店。融創(chuàng)以438.44億元的價(jià)格獲得萬達(dá)13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)。融創(chuàng)本次取得的13個(gè)萬達(dá)文化旅游項(xiàng)目，分布在一二線城市的熱點(diǎn)區(qū)域板塊，總建筑面積合計(jì)5897萬平方米，其中可售面積約4970平方米。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，即便加上項(xiàng)目貸款，以融創(chuàng)收購價(jià)格438.44億元折算，可售面積每平方米土地成本不超過2000元。
　　近期有媒體報(bào)道碧桂園擬收購北京九華山莊。實(shí)際上，無論是十里銀灘還是森林城市，碧桂園在旅游地產(chǎn)上的規(guī)模體量已經(jīng)不小，只不過在銷售上并未明確地產(chǎn)與旅游業(yè)務(wù)的劃分。僅以深圳碧桂園十里銀灘為例，該項(xiàng)目2016年簽約額破100億元，成為碧桂園國內(nèi)首個(gè)破百億項(xiàng)目。
　　萬科在旅游地產(chǎn)方面布局強(qiáng)勁。6月16日云南城投披露，擬放棄對華商之家40%股權(quán)的優(yōu)先購買權(quán)，由昆明萬科接手。而華商之家則擁有老鷹地公司90%股權(quán)，后者正是“云南澄江太陽山國際生態(tài)旅游休閑度假社區(qū)項(xiàng)目”公司。目前萬科旅游地產(chǎn)項(xiàng)目包括惠州雙月灣度假村，三亞萬科森林度假公園、三亞萬科湖畔度假公園。除此，萬科還在煙臺(tái)芝罘島、成都南充、福州、秦皇島北戴河等地發(fā)展旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。
　　此外，泰禾集團(tuán)以17.9億元，接手新華都置業(yè)持有的千畝大盤——漳州白塘灣國際旅游度假城。華僑城北方集團(tuán)圍繞京津冀區(qū)域已確定了7個(gè)（組）重點(diǎn)文化旅游地產(chǎn)投資項(xiàng)目。這些都表明了房企對這一市場的前景預(yù)期較為樂觀。
　　旅游地產(chǎn)機(jī)遇風(fēng)險(xiǎn)并存前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì)，我國未來5~10年，旅游地產(chǎn)市場將成為房地產(chǎn)市場的重要發(fā)展方向。有研究報(bào)告預(yù)期，2020年我國將成為世界上第四大旅游客源國，將至少有20%的中產(chǎn)家庭購置旅游商業(yè)經(jīng)營、度假類不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)用于投資理財(cái)和休閑度假。按每戶50萬資產(chǎn)計(jì)算，旅游地產(chǎn)私人投資需求規(guī)模保守估計(jì)將達(dá)到40萬億元。
　　作為旅游與地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，與國家經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型契合度高，對房企產(chǎn)生了強(qiáng)烈吸引力。據(jù)稱，一般旅游項(xiàng)目的投資收益期都超過15年，但可持續(xù)回報(bào)時(shí)間可以達(dá)到50年以上。而旅游地產(chǎn)2到3年就全部收回投資，且可獲取150%~400%的盈利。
　　但應(yīng)注意的是，旅游地產(chǎn)投資具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式屬于后期盈利型，雖然一般前期土地投入較低，但由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運(yùn)營成本高、收益周期冗長，對房企的資金實(shí)力和運(yùn)作能力是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。以華僑城為例，其“主題公園+酒店+地產(chǎn)”模式，一次性投入資金很大，營運(yùn)成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產(chǎn)，每年貢獻(xiàn)大約80%的利潤，旅游業(yè)務(wù)僅貢獻(xiàn)不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費(fèi)人群，就盲目大規(guī)模建設(shè)酒店、會(huì)所、娛樂設(shè)施等，可能會(huì)出現(xiàn)積壓、爛尾樓等問題。
　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國至少27個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)或第三產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)頭產(chǎn)業(yè)，由此可見地方政府對旅游業(yè)的重視。然而，自然資源的有限性、越來越多房企的進(jìn)駐帶來的市場飽和性，以及旅游項(xiàng)目被房地產(chǎn)“綁架”的高風(fēng)險(xiǎn)，都是旅游地產(chǎn)開發(fā)最終必須面臨的問題。
　　謹(jǐn)防“偽旅游地產(chǎn)”圈地旅游地產(chǎn)前期投資比較大，大部分旅游地產(chǎn)項(xiàng)目都是在城市邊緣地帶，房企必須投入巨資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、酒店項(xiàng)目等配套設(shè)施，所以地方政府也較為歡迎和支持。然而，對于房企而言，最在意的還是土地。一些旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的地塊并沒有經(jīng)過招拍掛程序，而是房企和地方政府協(xié)商拿地。
　　尤其在一些偏遠(yuǎn)地區(qū)，地方政府急于改善當(dāng)?shù)芈浜蟮沫h(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施；而作為一種補(bǔ)償，房企拿地的價(jià)格相對就比較低，這也是房企敢于拿下動(dòng)輒上千畝用地項(xiàng)目的原因。旅游地產(chǎn)所占土地遠(yuǎn)大于普通的房地產(chǎn)項(xiàng)目，也容易產(chǎn)生跑馬圈地之嫌。
　　有些房企雖承諾以旅游項(xiàng)目為主，但實(shí)際開發(fā)出來后，大多只見到成片的住宅項(xiàng)目，旅游項(xiàng)目或旅游配套只是零星的幾樣，并不能帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展。只是以旅游地產(chǎn)之名，做低密度住宅開發(fā)。在旅游地產(chǎn)的發(fā)展中，須高度警惕這類“偽旅游地產(chǎn)”或者“仿旅游地產(chǎn)”項(xiàng)目。
　　此外，無序開發(fā)旅游風(fēng)景區(qū)的行為也應(yīng)引起關(guān)注。旅游風(fēng)景區(qū)因其獨(dú)特的自然資源和人文價(jià)值，正面臨“人見人愛”的局面，一些地方則變相出讓旅游風(fēng)景資源及其土地，使旅游風(fēng)景區(qū)出現(xiàn)了扭曲的產(chǎn)業(yè)化定位，背離了公益的開發(fā)方向。由于錯(cuò)位開發(fā)，那些最精華、最優(yōu)美的自然和歷史文化遺產(chǎn)，正成為城市的鬧市區(qū)和商業(yè)區(qū)。
　　很多業(yè)內(nèi)人士預(yù)判，在經(jīng)過一波旅游地產(chǎn)建設(shè)大潮之后，未來將會(huì)淘汰一大批沒有特色、沒有實(shí)力、跑馬圈地的旅游地產(chǎn)開發(fā)商。地方政府是否能把握好旅游開發(fā)節(jié)奏、加強(qiáng)旅游用地監(jiān)管，企業(yè)能否理智地看待這一機(jī)會(huì)、實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)的真正融合，將決定旅游地產(chǎn)未來的命運(yùn)走向。