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　　據(jù)了解，北京市今年已累計(jì)推出19個(gè)企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目，分別位于海淀、豐臺(tái)、大興、房山、平谷、順義6個(gè)區(qū)，相關(guān)地塊在招拍掛階段通過(guò)“控房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)自持、比方案”方式出讓，住宅總建筑面積233.6萬(wàn)平方米，其中自持商品房面積127.5萬(wàn)平方米。
　　除了新推自持地塊，引導(dǎo)國(guó)企自主盤活存量土地，也是發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的重要一環(huán)。記者從某國(guó)有企業(yè)下屬地產(chǎn)公司了解到，該國(guó)企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，正在參照德國(guó)魯爾區(qū)北杜伊斯堡景觀公園的成功案例，擬在企業(yè)名下位于北京郊區(qū)的一塊存量地上建設(shè)文化休閑度假區(qū)與傳統(tǒng)工業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)，其中部分土地將建設(shè)自持租賃住房。
　　房企自持租賃住房項(xiàng)目即將投放的大量房源，或?qū)?duì)北京市租賃市場(chǎng)格局產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。
　　持有年限與土地出讓年限一致今年4月，北京市住建委和市規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對(duì)外租賃，不得以任何方式對(duì)外銷售，自持年限與土地出讓年限一致。同時(shí)，為了防范以租代售，對(duì)外出租單次租期不得超過(guò)10年。
　　企業(yè)自持商品房租賃活動(dòng)實(shí)行市場(chǎng)化機(jī)制，不限定承租主體，租金價(jià)格由租賃雙方按照市場(chǎng)水平協(xié)商確定；自持商品房出租納入北京市房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，并按規(guī)定辦理登記備案。
　　“目前正在修訂《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》，擬搭建房屋租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，將租賃合同登記備案職能納入市區(qū)兩級(jí)住建部門統(tǒng)一管理。”有相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
　　對(duì)于擅自將自持商品住房以租代售或通過(guò)其他方式變相銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，規(guī)劃國(guó)土部門將據(jù)此取消相關(guān)企業(yè)后續(xù)參與北京市土地招拍掛資格，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)其開發(fā)資質(zhì)予以降級(jí)或者注銷。
　　北京康正宏基房地產(chǎn)評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)人梁津告訴記者，住房租賃市場(chǎng)此前發(fā)展受限，很重要的一個(gè)原因是租賃合同不穩(wěn)定。企業(yè)自持后可以提供專業(yè)化的服務(wù)，成為住房租賃市場(chǎng)的中堅(jiān)力量。
　　“開發(fā)商自持部分或者全部商品住房，可大量增加租賃房供應(yīng)，成為租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定劑，而自設(shè)租賃部門開展租賃業(yè)務(wù)，在管理上也更加統(tǒng)一規(guī)范；與此同時(shí)，《通知》禁止并嚴(yán)懲以租代售行為，也能從源頭上有效預(yù)防政策走樣。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)系主任趙秀池分析稱。
　　長(zhǎng)期自持考驗(yàn)開發(fā)商運(yùn)營(yíng)能力目前，北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)快速上漲的一線城市，越來(lái)越多的商品房地塊在出讓時(shí)要求企業(yè)以自持租賃的方式經(jīng)營(yíng)。
　　“自持租賃房項(xiàng)目與傳統(tǒng)的商品房項(xiàng)目相比，對(duì)開發(fā)主體而言最大的不同在于回收投資的速度”，梁津分析說(shuō)，以往招拍掛取得的土地，開發(fā)商品住宅后進(jìn)行銷售，一般經(jīng)過(guò)2年～3年就可以收回全部投資。而運(yùn)營(yíng)自持租賃住宅項(xiàng)目，在一次性繳納地價(jià)款后，要通過(guò)長(zhǎng)達(dá)70年的租賃期以每年收取租金的方式收回投資成本，在北京這樣一個(gè)租售比嚴(yán)重倒掛的城市，對(duì)開發(fā)商的資金鏈和運(yùn)營(yíng)能力都是很嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
　　對(duì)于這類項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說(shuō)：“為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，我們鼓勵(lì)企業(yè)多元選擇經(jīng)營(yíng)模式，既可以自行成立租賃管理部門，也可與專業(yè)住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合作經(jīng)營(yíng)。”
　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，住房租賃市場(chǎng)必然會(huì)成為滿足居住需求的主要途徑之一。目前，國(guó)際上發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的租房家庭比例均在30%～60%，而我國(guó)的住房自有率一直偏高，達(dá)到70%～80%，住房租賃市場(chǎng)尚有很大的發(fā)展空間。
　　保證租金回報(bào)率是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵從政策層面來(lái)看，決策層發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)的決心明確，思路也越來(lái)越清晰。2016年6月國(guó)辦出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，將整個(gè)住房租賃行業(yè)的戰(zhàn)略地位提升到一個(gè)新高度，同時(shí)明確了其時(shí)間表和發(fā)展目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。2017年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議公報(bào)又特別強(qiáng)調(diào)了“要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展”。
　　在實(shí)際操作層面，既然自持商品房的租賃活動(dòng)實(shí)行完全的市場(chǎng)化機(jī)制，那么，鼓勵(lì)企業(yè)挑起住房租賃市場(chǎng)建設(shè)主體的擔(dān)子，就需要能進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)積極性的具體政策。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，對(duì)于有意專注于住房租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)，降低成本、保證租金回報(bào)率是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵所在。有人測(cè)算過(guò)，我國(guó)房屋租賃企業(yè)的購(gòu)地成本、建安成本和后期物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本的總投資，折合到每月或年度租金后，要保證住房租賃企業(yè)的租金回報(bào)率保持在5%～7%，這個(gè)住房租賃項(xiàng)目才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)下去。如果取得土地的成本過(guò)高，而自持物業(yè)租金回報(bào)率過(guò)低，在市場(chǎng)中又怎能吸引社會(huì)資本持續(xù)投入呢？對(duì)于如何降低開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)的資金負(fù)擔(dān)，梁津提出，自持租賃項(xiàng)目每年租金收益穩(wěn)定，應(yīng)鼓勵(lì)其嘗試使用房地產(chǎn)信托投資基金進(jìn)行融資。
　　當(dāng)然，明確租賃房能依法享受與產(chǎn)權(quán)房完全平等的公共服務(wù)也十分重要。特別是子女的受教育資格，尤其被租房家庭看重。近日，北京市住建委等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知（征求意見稿）》，提出了公租房可落戶、符合條件租住私房也可入學(xué)等新政策，向租購(gòu)房同權(quán)邁出了歷史性一步。還有專家建議，各級(jí)地方政府應(yīng)支持公共優(yōu)質(zhì)教育資源向機(jī)構(gòu)化出租房較為集中的區(qū)域轉(zhuǎn)移，同時(shí)鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)自主引進(jìn)優(yōu)質(zhì)教育資源。